Úvod

Přednost práci na volné noze dává mnoho zkušených pracovníků v oboru informačních technologií (IT), jelikož jim to umožňuje dosahovat výrazně vyššího čistého příjmu. Fakturované částky, které si OSVČ účtují za poskytované služby firmám, často převyšují mzdu zaměstnance v tradičním pracovním poměru o 30 až 50 %. Zkušení IT odborníci tak mohou pravidelně dosahovat měsíčních příjmů přesahujících hranici 100 tisíc korun.

Nyní se zaměříme na dvě běžné profesní situace, kterým čelí IT specialisté pracující na volné noze.

  1. V první situaci se setkáváme s klasickým přístupem, kdy jednotlivec působí jako OSVČ po několik let a jeho obor podnikání spadá do kategorie 60 % výdajového paušálu v oblasti informačních technologií.
  2. Druhá situace nastává, kdy IT specialista pracuje v rámci zaměstnaneckého poměru pro určitou firmu, kterou následně formálně opouští, ale pokračuje v poskytování služeb této firmě jako externí OSVČ dodavatel.
  3. A pak je tu metoda navýšení příjmu doložením navýšené fakturace.
  4. Přechod na paušální daň

Tradiční OSVČ s 60 % výdajovým paušálem

Představte si situaci, kdy působíte jako odborník v oblasti informačních technologií a provozujete svou činnost jako osoba samostatně výdělečně činná. Vaše podnikání se rozvíjí již po dobu dvou nebo více let a nyní přicházíte s žádostí o hypotéku s cílem financovat svůj první nebo další byt, dům nebo parcelu, na níž plánujete výstavbu domova.

I přes atraktivní měsíční příjmy může v bance vzniknout nepříjemné překvapení, když zjistíte, že vaše dosavadní příjmy nemusí být dostačující pro schválení hypotečního úvěru. Toto může být způsobeno aplikací výdajového paušálu ve výši 60 % pro osoby samostatně výdělečně činné.

I přes působivě vysoké měsíční příjmy vás může při žádosti o hypotéku potkat nepříjemné překvapení. Banka totiž může zamítnout schválení hypotečního úvěru, a to kvůli uplatňovanému výdajovému paušálu pro osoby samostatně výdělečně činné. I když jsou vaše příjmy na papíře solidní, banka bere v úvahu i tyto „účetní“ výdaje paušálu, což může zpochybnit vaši schopnost pokrýt požadovanou hypoteční částku.

I přes to, že vaše reálné výdaje tvoří pouhých 10 % vašich příjmů, situace není tak jednoduchá. Odmítnutí v jedné bance není konec cesty k získání požadované hypotéky. Každá banka používá vlastní interní kritéria a propočty výdejových paušálů pro různá odvětví. Některé instituce interně sníží 60% výdajový paušál na 30 %, zatímco jiné mohou tento scénář přepočítat na 40 nebo 50 %. Existují také banky, které nepřizpůsobují vaše příjmy na základě výdajového paušálu, ale místo toho využívají vlastní algoritmy pro celkové hodnocení. Jednoduše řečeno, není 60% paušál jako 60% paušál.

K plnému porozumění situace je třeba zdůraznit, že i když se zdá, že volba banky s nejpříznivějším hodnocením příjmů je nejlepší, není to vždy pravda. Taková banka nemusí vždy zároveň nabízet nejnižší úrokovou sazbu. Vždy je tedy nutné najít rozumný kompromis a vybrat řešení, které nejlépe odpovídá konkrétním požadavkům a aktuální situaci na trhu. Nejjednodušším a nejefektivnějším přístupem je v tomto směru konzultace s hypotečním specialistou, který dokáže nezávisle posoudit všechny nabídky.

Příklad z Praxe

Honza, odborník v oblasti informačních technologií, generuje většinu svých příjmů ze spolupráce s jednou firmou. Tato společnost mu rovněž umožňuje pracovat v jejích prostorech a využívat kompletní zázemí, což je v IT odvětví běžné. S partnerkou Monikou se rozhodli přejít z bytu v pronájmu do rodinného domu. Potřebovali dosáhnout na novou hypotéku na dům, který si vyhlídli. S příjmy jsme tady byli dosti za hranou. Sepsali jsme tedy čestné prohlášení, že reálné náklady pro Honzu jako IT specialistu, jsou opravdu minimální (PC, tel…). Banka následně akceptovala úpravu výpočtu, ve kterém do nákladů započítala pouze 20 % z celkového obratu.

Přechod ze zaměstnanecké smlouvy do režimu OSVČ

Volba číslo dvě přináší situaci, kdy se rozhodnete opustit svůj zaměstnanecký status a přejít do režimu OSVČ. Jednoduše řečeno, dáte výpověď, avšak pro stejnou firmu budete nadále pracovat, formálně však jako externí dodavatel. Vaše práce bude nyní založena na živnostenském listu a smlouvě o dílo. Mnoho IT specialistů se rozhoduje pro tuto variantu kvůli vyšším čistým výdělkům a možnosti pracovat na dalších zakázkách pro jiné společnosti. Je bezvýznamné, zda k této změně dojde k 1.1. nebo kdykoliv během roku; ideální je však žádat o hypotéku, až již máte několik měsíců podnikání za sebou.

Podobně jako u první možnosti, každá banka má v této situaci svá specifika. Většina bank požaduje předložení alespoň jednoho, ideálně dvou daňových přiznání. To však může představovat potíže, pokud si vyberete vhodnou nemovitost před tím, než budete schopni předložit tyto dokumenty z vaší podnikatelské činnosti.

V současné fázi mnozí začínají litovat a rozmýšlet, zda neměli zůstat v rámci zaměstnaneckého poměru. Nicméně i pro tuto situaci existuje optimální řešení.

Specializovaných bank, které s touto problematikou umí pracovat, je vlastně jen pár, ve skutečnosti tak dvě nebo tři. Postačí předložit původní pracovní smlouvu, kterou jste měli před přechodem k OSVČ, doplněnou o výpisy z účtu a v případě potřeby i výplatní pásky. Toto následně doplníte aktuální smlouvou o dílo, opět s přiloženými výpisy z účtu a fakturami.

V této situaci se skutečně vyplatí spolupracovat s hypotečním specialistou, který vás provede tímto náročnějším procesem. Specialista do žádosti přidá potřebné komentáře a totéž provede i bankéř. Společně poté podáte žádost k posouzení. Jakou výši měsíčního příjmu bude banka akceptovat, posoudí příslušné oddělení banky, a tato hodnota se stane výchozím bodem pro výpočty hypotečního úvěru. Většinou se jedná o částku o něco vyšší než při výpočtu na základě zaměstnaneckého poměru, zejména pokud pracujete pro stejnou firmu.

Navýšení příjmu doložením navýšené fakturace

Tato metoda se dá využít ve chvíli, kdy na daňové přiznání z loňského roku, není příjem dostatečný, ale v tomhle roce již fakturujete v dostatečné výši. Je to pro to, abyste nemuseli s žádostí čekat do dalšího daňového přiznání.

Příklad z praxe

IT specialista Michal působil v roce 2021 ve spolupráci s IT společností, kdy jeho roční příjem dosahoval 1 200 000 Kč. Ovšem v následujícím roce, 2022, obdržel lákavou nabídku na finančně výhodnější spolupráci s jinou IT společností. Michal se rozhodl přejít. Tato situace však nesouzněla s jeho plánem na získání vysoké hypotéky v roce 2023, neboť za rok 2022 vyúčtoval pouze 750 000 Kč.

Řešením bylo předložení fakturace od okamžiku zahájení spolupráce s novou IT společností (od října 2022 do dubna 2023), jejíž průměrná výše činila 145 000 Kč měsíčně. Tuto skutečnost jsme podložili výpisy z účtu obsahující příslušné transakce. Následně jsme požádali banku o přepracování daňového přiznání za rok 2022 s představou, že by Michal fakturoval tuto sumu po celý rok. Banka uznala vyšší příjem, což Michalovi umožnilo získat úvěr na nový rodinný dům nedaleko od Prahy.

Paušální daň

Paušální daň, zavedená od ledna 2021, umožňuje některým živnostníkům vyrovnávat své závazky ke státu bez podávání daňových přiznání. To představuje výhodu pro ty, kdo nechtějí ztrácet čas s administrativou. Nicméně, při žádosti o hypoteční úvěr vzniká problém, protože banky obvykle vyžadují daňová přiznání jako důkaz příjmů. OSVČ využívající paušální režim nyní musí dokládat příjmem jiným způsobem, například pomocí bankovních výpisů. To se u jednotlivých bank liší počtem vyžadovaných výpisů, od tří do dvanácti posledních výpisů. Některé žádají o čestné prohlášení klienta k výši příjmů. Pokud Vás zajímá více ohledně paušální daně, můžete se o tom dočíst v článku zde: Paušální daň.

Příprava dokladů

V momentě, kdy žádáme o uznání dodatečných aspektů od banky, musíme si být vědomi toho, že banka je povinna takový postup adekvátně obhájit před kontrolou ČNB. Čím více podkladů máme k dispozici na podporu našich argumentů, tím lépe. Opakující se seznam podkladů může zahrnovat:

  • Vyplněné čestné prohlášení, obsahující vysvětlení, proč žádáme o uznání nižších nákladů či vyšších příjmů, a další relevantní informace, spolu s podpisem žadatele.
  • Daňová přiznání, optimálně za poslední 2-3 roky.
  • Soupis fakturace od začátku minulého roku až do současnosti, doplněný odpovídajícími výpisy z účtu.
  • Smlouva o spolupráci s hlavním zákazníkem.

Tyto uvedené dokumenty slouží především k potvrzení informací, které prezentujeme jako podklad pro metodickou výjimku. Důležité je též prokázat udržitelnost příjmu. Pokud například existuje dokument garantující minimální objem práce nebo fakturace, je vhodné tento poskytnout k nahlédnutí schvalovateli hypotéky.

Závěr

Schvalování hypotečních úvěrů podléhá unikátní metodice každé banky. Nicméně v některých případech lze tuto metodiku mírně přizpůsobit. Klíčové je mít vhled do toho, kterou banku ve specifické situaci zvolit a kde se nacházejí pomyslné mantinely dané banky. S tím vám určitě pomůže dobrý hypoteční poradce. Tak mě neváhejte kontaktovat. Jsem tady pro Vás!

Jsem hypoteční poradce. Pomáhám lidem splnit si sen o vlastním bydlení. Povězte mi, jaké sny a přání máte. Společně budeme hledat cestu, jak si je splnit.

Průvodce hypotékou

Stáhněte si PDF verzi knihy, která má za cíl podat lidem pomocnou ruku při vyřizování hypotéky. Získejte návod na správný postup při vyřizování hypotéky. Zjistěte, jak dlouho to trvá. Jaké jsou nejčastější problémy při vyřizování. Jakou banku zvolit a proč úroková sazba není nejdůležitější.

K tomu všemu navíc získáte mé know-how za roky působení v oblasti hypoték.