Proč je lepší vyšší hypotéka a zachování rezerv

V praxi se běžně setkávám s požadavkem lidí, zaplatit ze svých rezerv, co nejvíce vlastních prostředků, aby měli co nejnižší hypotéku. Soused jim přece říkal, že čím vyšší hypotéka, tím více zaplatí bance na úrocích.

Většina lidí bohužel neumí s hypotékou správně pracovat a přichází tím o peníze. Berou ji jako něco špatného, čeho je potřeba se co nejrychleji zbavit, aby mohli v noci zase klidně spát.

Zbaví se veškerých svých úspor (nebo aspoň větší části) a zapomínají na to, že kdyby přišli např. o práci, nebo se jim něco stalo a nebyli by schopní vydělávat, tak by nemuseli mít z čeho hypotéku splácet.

Co když je, ale pravda jiná?

Co když existuje lepší způsob, jak pracovat s hypotékou? Způsob, který vám umožní po celou dobu splácení hypotéky usínat večer s pocitem, že kdyby se vám cokoliv stalo, vždycky budete mít dostatečnou rezervu, ze které pokryjete splátky hypotéky? Způsob, který vám nakonec dokáže splatit hypotéku, ještě o pár let dříve, než jste původně zamýšleli. Způsob, kdy nakonec zaplatíte o několik stovek tisíc méně, než kdybyste si vzali, co nejnižší hypotéku a zbavili se většiny vlastních úspor.

Pojďme se podívat, jak to celé funguje

Představte si modelový příklad, kdy kupujete nemovitost za 4 mil Kč máte našetřeny 2 miliony korun.

Varianta 1:

Většina lidí přemýšlí, tak, že dají 2 miiony ze svého a na zbývající 2 miliony kupní ceny nemovitosti si půjčí od banky na hypotéku. 

• Vlastní peníze: 2 mil Kč
• Hypoteční úvěr: 2 mil Kč
• Měsíční splátka: 8 432 Kč (při úroku 3%)
• Celkový přeplatek (po 30 letech): 1 035 549 Kč

V této variantě se lidi zbaví veškerých svých rezerv a po celou dobu splácení mají strach, že když nebudou mít na splátku, sebere jim banka jejich vysněný domov. 

Co když si ale necháme 1 mil Kč jako rezervu a vezmeme si hypotéku ve výši 3 mil Kč, místo původní myšlenky dvou milionů?

To je pěkná blbost, říkáte si. To zaplatím bance daleko víc. A máte taky pravdu. Přeplatek bude vyšší o 517 774 Kč. Nechme však zatím přeplatek stranou, ještě se k němu vrátíme.

Varianta 2:

Profesionálové v investování do nemovitostí přemýšlí jinak. Ví, že peníze na nákup nemovitosti, patří mezi levné peníze a že jejich vlastní peníze se dají zhodnotit výhodněji. Jak tedy přemýšlí správný investor do nemovitostí? Vezme si co nejvyšší úvěr, který mu jeho bonita umožní. Např.:

• Hypoteční úvěr: 3 mil Kč
• Vlastní peníze: 1 mil Kč
• Měsíční splátka: 12 648 Kč (při úroku 3%)
• Celkový přeplatek (po 30 letech): 1 553 323 Kč

Nyní má investor navíc 1 mil, které by jinak vložili do koupě nemovitosti. Co s ním? Koupí si nové auto? Zajede si na pořádnou dovolenou? Bohužel vás zklamu. Abyste na hypotéce ušetřili půl miliónu musíte s penězi pracovat. Cílem je dosáhnout vyššího zhodnocení, než je úroková sazba hypotéky, což je docela snadné. 

Vývoj rezervy v čase

Pokud zainvestujeme 1 mil Kč a budeme počítat s průměrným výnosem 6,5% budou mít vaše úspory po 30 letech hodnotu 5 226 260 Kč a to díky složenému úročení.

A teď závěr toho všeho

Teď se pojďme vrátit k zmiňovanému přeplatku, který byl ve druhé variantě výší o 517 774 Kč. V první variantě byste sice zaplatili bance cca o půl milionů méně, ale neměla by se vám z čeho tvořit rezerva, protože byste investovali veškeré svoje peníze.

Ve druhé variantě zaplatíte bance o půl milionů více, ale na účtu budete mít cca 5,2 mil Kč díky zhodnocení vašeho 1 mil Kč. Po odečtení přeplatku bance budete o cca 4,7 mil Kč bohatší.

Nyní už můžete peníze klidně použít na cestu kolem světa, nákupu nového automobilu, či použít jako svoji rentu. To už nechám na vás.

Přitom jste celou dobu žili v klidu a nebáli se o střechu nad hlavou. Po celou dobu jste navíc věděli, že máte vytvořenou rezervu, která se vám pravidelně zhodnocuje a kdyby se něco stalo, máte kam sáhnout.

Bohužel spousta lidí spíše řeší, aby měli o 0,1% nižší úrokovou sazbu a ta skutečná možná finanční úspora jim uniká.

Co když si budu rozdíl ve splátce odkládat?

Někdo by mohl namítnou, že platíte po celou dobu bance o 4 216 Kč více na splátce. Že kdyby tyto peníze měsíčně odkládal, taky něco naspoří. Pojďme si ještě spočítat kolik by to bylo.

Pokud bychom odkládali každý měsíc po dobu 30 let částku 4 216 Kč, budeme mít po 30 letech na účtu „jen“ 3 887 771 Kč.

Při investování 1 mil Kč, hned na začátku byla hodnota 5 226 260 Kč a po odečtení přeplatku bance ve výši 517 774 Kč, budete mít na účtu 4 708 486 Kč. To je pořád o 820 715 Kč více, než při pravidelné měsíční investici.

A jak by to vypadalo, kdyby se v průběhu splácení zvedly sazby hypotečních úvěrů např. na 5,5%?

Varianta 3

• Vlastní peníze: 2 mil Kč
• Hypoteční úvěr: 2 mil Kč
• Měsíční splátka: 11 355 Kč (při úroku 5,5%)
• Celkový přeplatek (po 30 letech): 2 088 080 Kč

Varianta 4

• Vlastní peníze: 1 mil Kč
• Hypoteční úvěr: 3 mil Kč
• Měsíční splátka: 17 033 Kč (při úroku 5,5%)
• Celkový přeplatek (po 30 letech): 3 132 121 Kč

Rozdíl oproti nížší úrokové sazbě je ve vyšší měsíční splátce a přeplatku. V tomto případě by byl vyšší už o téměř 1,1 mil Kč. 

Už víme, že pokud zainvestujeme 1 mil Kč a budeme počítat s průměrným výnosem 6,5% budou mít vaše úspory po 30 letech hodnotu 5 226 260 Kč. 

Po odečtení celkového přeplatku bance ve výši 3,1 mil Kč budeme stále o 2,1 mil Kč bohatší, než kdybychom se hned na začátku vzdali veškerých svých úspor. 

Hodila by se Vám rezerva?

Chcete se dozvědět víc? Kontaktujte mě pomocí tlačítka níže.