Obecné dotazy k hypotéce

  • Jak dlouho trvá vyřízení hypotéky?

    To záleží hlavně na rychlostí klienta při dokládání podkladů. Největší zdržení probíhá většinou při zhotovování znaleckého posudku nemovitosti. V případě, že všechny uvedené procesy na sebe navazují, lze hypotéku běžně vyřídit za 14 dnů - od výběru finální nabídky po podpis úvěrové smlouvy. Jsou banky, které to umí rychleji a zase naopak banky, kde se vše zbytečně protahuje. Taky u složitějších případů je nutné počítat s delší dobou.
  • Kolik mi banky půjčí nebo na jak velkou hypotéku dosáhnu?

    Maximální výše hypotéky závisí hlavně na dvou faktorech. Na výši přijmu a hodnotě nemovitosti. Jeden faktor se nadá nahradit druhým, tedy oba musí být dostatečné.
  • Je úroková sazba při výběru nejdůležitější?

    Ne. Dokonce si troufám tvrdit, že úroková sazba by při výběru hypotéky měla patřit k těm méně důležitým faktorům. Sleva na úrokové sazbě ve výši 0,1% udělá na hypotéce 1 mil Kč cca 50 Kč měsíčně. Za 3-letou fixaci je to tedy celkem 1.800 Kč. Pokud je sleva 0,1% na úrokové sazbě podmíněna např. kreditní kartou, u které platíte za vedení 150 Kč měsíčně, tak je taková sleva celkem nevýhodná. Někdy je hypotéka, která má sazbu o 0,5% vyšší, ale žádné další poplatky, nakonec výhodnější, než nejlevnější varianta s množstvím přidružených poplatků či produktů.
  • Jaké jsou poplatky spojené s hypotékou?

    Poplatků může být celá řada (např. za zpracování úvěru, odhad nemovitosti, za vedení úvěrového účtu, poplatek za čerpání). Každá banka má poplatky jinak stanoveny. Svým klientům jsem schopný zajistit hypotéku bez jakýchkoliv poplatků.
  • Jaké dokumenty potřebuji pro získání hypotéky?

    Nejčastěji jsou to podepsaná žádost o hypotéku, potvrzení o výši příjmu (daňové přiznání u OSVČ), výpisy z účtů za poslední 3 měsíce a odhad nemovitosti. Podle účelu hypotéky se pak dále dokládá: kupní smlouva, rozpočet rekonstrukce, budoucí smlouva atd.)
  • Je možné získat hypotéku na nákup družstevního bytu?

    Ano, za předpokladu, že se bude byt během 2 let převádět do osobního vlastnictví. Pokud se tak nestane, je potřeba zajistit úvěr jinou vhodnou nemovitostí v osobním vlastnictví. Pokud není nemovitost k dispozici je potřeba nákup financovat stavebním spořením.
  • Mohu na hypotéku koupit pozemek?

    Ano, hypotéku na pozemek nabízí téměř všechny banky. Pokud však na pozemku plánujete stavět a budete si chtít na nově vznikající stavbu brát taky hypotéku, tak bych hypotéku na pozemek nedoporučoval, jelikož byste pak neměli čím ručit u nově vznikající stavby.
  • Je možné financovat hypotékou rekonstrukci?

    Ano.
  • Mohu ještě získat 100% hypotéku, tedy úvěr na celou hodnotu nemovitosti?

    Oficiálně už to možné není. Stále však můžete zbývající prostředky získat ze stavebního spoření nebo pomoci speciálního spotřebitelského úvěru na bydlení a financovat tak úvěrem celou hodnotu nemovitosti.

Refinancování hypotéky - dotazy

  • Co je refinancování hypotéky?

    K refinancování hypotéky dochází nejčastěji v momentě končící fixace úrokové sazby. Před tímto koncem je vhodné porovnat nabídku na trhu hypoték a zjistit, jestli Vám stávající banka stále nabízí ty nejlepší podmínky na trhu.
  • Dá se refinancovat bez prokazování příjmů?

    Ano. Refinancování je o hodně jednoduší proces, než původní získání hypotéky. Administrativa je v případě refinancování téměř zanedbatelná, jelikož pro banky je nyní nejdůležitější informace, zda jste řádně hypotéku spláceli.
  • Dá se při refinancování navýšit hypotéka, abych nemusel prokazovat příjem?

    Ano, hypoteční úvěr lze navýšit bez prokazování příjmu až o 20%. Tyto prostředky se pak dají čerpat na cokoliv, přijdou vám na běžný účet.
  • Je možné refinancovat zároveň více úvěrů (např. hypotéku a stavební spoření)?

    Ano, je to možné. Je však potřeba vše správně nastavit.
  • Může nastat problém při refinancování úvěru ze stavebního spoření?

    Ano může. A velmi často se tak stává. Záleží hodně na tom jestli jste ve fázi překlenovacího úvěru nebo řádného. U řádného úvěru problémy moc nenastávají. U překlenovacího úvěru však stavební spořitelna nemusí umožnit předčasné splacení překlenovacího úvěru a to ani se sankcí. Pokud předčasné splacení umožní ještě není vyhráno. Ve smlouvě může být taky napsáno, že nepovolí druhé bance zřídit dočasné zástavní právo. Tato situace je však od té první řešitelná.
  • Je možné refinancovat americkou hypotéku účelovým úvěrem?

    Oficiální cestou to možné není. Existují ovšem legální možnosti jak americkou hypotéku změnit v klasickou s výhodnější sazbou.

Podnikatelé a OSVČ - dotazy

  • Jsem OSVČ a optimalizuji daňové přiznání, takže nemám oficiálně příjem. Mohu hypotéku získat?

    Ano. V dnes už jsou možnosti jak mohou OSVČ na hypotéku dosáhnout i při optimalizovaném daňovém přiznáním. Některé banky si už uvědomili, že je rozdíl mezi tím co je v daňovém přiznáním a skutečností. Stačí jen vědět do které banky zajít.
  • Jsem podnikatel. Jaká je minimální doba podnikání.

    Nejčastěji je potřeba podnikat 1 rok. Existuje však i možnost už po 6 měsících podnikání podat žádost o úvěr.
  • Mohu si jen pro tento rok upravit daňové přiznání tak, abych byl pro banku dostatečně bonitní?

    Ano, toto samozřejmě možné je. První bych však vyzkoušel banky zaměřující se na podnikatele se současným daňovým přiznáním a úpravu daňového přiznání bych volil bych až jako další variantu. Vyšší základ daně bude pro Vás znamenat i vyšší odvody na sociální, zdravotním a konečné dani. Na trhu jsou dnes možnosti jak s téměř nulovým základem daně hypotéku získat.
  • Mohu si navýšit daňové přiznání pouze pro účely schválení úvěru a následně podat dodatečné daňové přiznání s jinými výsledky?

    Tato varianta byla dříve hodně využívána. Má však dvě úskalí. Banka může tento postup, zpětně vyhodnotit jako trestný čin podvodu a v případě nesplácení na vás podat žalobu k soudu. Druhým rizikem je samozřejmě finanční úřad, které se na takové daňové přiznání začal více zaměřovat a může Vás potkat nepříjemná kontrola.

Specifické dotazy k hypotéce

  • Co je fixační období hypotéky?

    Fixační období hypotéky je doba, většinou několik let, po kterou je úrok zafixován na určitou hodnotu. Během této doby Vám banka nemůže výši úroku měnit. Pokud tedy splácíte hypotéku s úrokem 1,79 % a fixačním obdobím 3 let, znamená to, že během těchto tří let se úrok 1,79 % nezmění. Po uplynutí 3 let Vám banka nabídne novou úrokovou sazbu nebo můžete svoji hypotéku refinancovat.
  • K čemu je ocenění nemovitosti, tzv. odhad nemovitosti?

    Odhad nemovitosti je nedílnou součástí při schvalování hypotečního úvěru. Určuje nám jakou má nemovitost skutečnou hodnotu. Někdy jsou klienti naštvaní, že odhad vyšel méně než je kupní cena nemovitosti. To však může vypovídat o tom, že je kupovaná nemovitost předražená.
  • Jak probíhá odhad nemovitosti?

    Některé banky vyšlou svého interního odhadce, který Vás bude kontaktovat ohledně možnosti vstupu do nemovitosti a provedení odhadu. Ostatní banky mají svůj seznam odhadců, kteří mají licenci pro příslušnou banku, ze kterého si můžete vybrat odhadce jakého chcete a domluvit se s ním na termínu provedení odhadu. Následně je odhad vyhotoven a předán do banky a klientovi.
  • Kolik stojí odhad nemovitosti?

    Cena za odhad se pohybuje 3.500 Kč za byt a 4.500 Kč za rodinný dům. Svým klientům dokážu zajistit tento odhad zdarma.
  • Musí být pořizovaná a zastavovaná nemovitost stejná?

    Nemusí. Hypoteční úvěr může být zajištěn i jinou nemovitostí.
  • Mohu hypotéku hypotéku čerpat bez faktur, když chci stavět svépomocí?

    ANO. Banky vychází v tomto případě klientům vstříc, takže většina z nich nabízí možnost čerpání prostředků bez faktur.
  • Je možné převzít hypoteční úvěr?

    Ano, jestliže nový klient splňuje podmínky banky pro převzetí dluhu. Posuzují se hlavně úvěrové registry nového dlužníka a jeho bonita.
  • Je možné koupit nemovitost s hypotékou?

    Ano. Můžete převzít stávající hypoteční úvěr od prodávajícího. Pokud by stávající úvěr měl zvlášť nevýhodné podmínky můžete ho v době fixace refinancovat.
  • Je možné prodat nemovitost s hypotékou?

    Nemovitost můžete prodat i s hypotékou, pak se jen v bance podepíše dodatek ke smlouvě o výměně dlužníka. Ten musí bonitně vyhovovat a musí přijmout stávající hypotéku tak, jak je – fixace, úrok, doba splatnosti. Pokud si vezme nový majitel svou hypotéku u stejné banky, jsou většinou odpuštěny sankce za předčasné splacení. Pokud nový majitel má hypotéku od jiné banky nebo platí v hotovosti, stávající banka vyúčtuje prodávajícímu sankci za předčasné splacení úvěru.
  • Musím mít nějaké vlastní peníze, když chci koupit nemovitost na hypotéku?

    Nemusíte. I když dnes už banky oficiálně neumožňují získání tzv. 100% hypotéky, stále můžete zbývající prostředky získat ze stavebního spoření nebo spotřebitelského úvěru.
  • Co když nebudu mít na splátku hypotéky?

    V prvé řadě je potřeba co nejdříve kontaktovat hypotečního poradce nebo banku a informovat je o této skutečnosti. Řešení bývá např. v odkladu splátek, v prodloužení splatnosti hypotéky a tím snížení splátky, či splácení pouze úroků po určité období. Na začátku je banka ještě ochotna situaci řešit, avšak pokud jste už po splatnosti s několika splátkami, tak se řešení bude hledat hůře.
  • Musím mít pojištění nemovitosti?

    Ano. Toto vyžaduje každá banka. Chrání se tak, aby v případě, že bude nemovitost zničena a vy jste přestali splácet nepřišla o svoje peníze.
  • Musím mít životní pojištění?

    Ne. Životní pojištění není podmínkou získání hypotečního úvěru. Většina bank však za jeho sjednání dává slevu na úrokové sazbě. Je velmi důležité si propočítat jestli se Vám sleva za pojištění od banky vyplatí, nebo naopak prodraží Váš úvěr.
  • Musím si založit běžný účet u banky, kde si beru hypotéku?

    Nemusíte. Nicméně tyto běžné účty nabízí banky při splnění podmínek zdarma a poskytují za něho výraznou slevu na úrokové sazbě kolem 0,5%.
  • Co jsou úvěrové registry?

    Úvěrové registry jsou databáze, ve kterých se shromažďují informace o úvěrech klientů. Pokud jste někdy měl nějaký úvěr, kreditní kartu, či kontokorent, tak jste s největší pravděpodobností v některém z registrů. To není samo o sobě špatná zpráva a někdy dokonce dobrá platební historie zajistí lepší úrokovou sazbu než u klienta, který nikdy žádný úvěr neměl. Problém nastává v momentě, kdy jste své závazky neplatili včas a máte negativní záznam o pozdní splátce.
  • Mám záznam registru. Mohu získat hypoteční úvěr?

    Ano, avšak záleží, jak moc závažný záznam byl. Pokud jste byli po splatnosti s jednou splátkou, lze ještě úvěr získat bez přirážky. Pokud jste byli po splatnosti se 2-3 splátkami, lze hypoteční úvěr získat, ale již s přirážkou k sazbě. Pokud byl váš předchozí úvěr zesplatněný, hypotéku nelze získat.
  • Jsem zaměstnaný na dobu určitou. Mohu získat hypoteční úvěr?

    Ano, hypoteční úvěr je možné získat. Nejčastější podmínkou je, aby pracovní poměr trval alespoň 3 měsíce a smlouva byla sjednaná na dobu 6 měsíců až 1 roku. Jindy banky vyžadují, aby smlouva min. 1x prodloužena. Někdy se dokládá potvrzení, že s Vámi zaměstnavatel nadále počítá. Možností je v tomto případě více.
  • Pobírám příjem v hotovosti a nemůžu doložit výpisy z účtu, je to problém?

    U většiny bank ano. Najdou se však i banky, které akceptují příjem v hotovosti.
  • Počítá se do výdajů kontokorent a kreditní karta, i když je nečerpám?

    Ano. Banky běžně do výdajů započítávají 5 – 10 % z limitu. Pokud tedy máte kreditní kartu nebo kontokorent, který nepoužíváte, doporučuji Vám je před podáním žádosti zrušit. (Po schválení hypotéky je můžete opět obnovit)

Nejčastější mýty ohledně hypotečních poradců

  • Hypotéka přes makléře je dražší, než bance...

    Toto je častá fáma pocházející přímo od bankéřů. Pracovník banky dostává za hypotéku odměnu, stejně jako hypoteční poradce. Navíc za něho banka musí platit kancelář, mobil a nesmíme zapomenout i na pravidelnou mzdu, kterou bankéř pobírá. Z toho všeho je jasné, že pro banku je výhodnější zaplatit externího hypotečního poradce s kterým nemá žádné náklady. Díky tomu může hypoteční poradce nabídnout klientům i lepší sazby, než by dostal přímo na pobočce.
  • Ve své bance dostanu nejvýhodnější sazbu

    Bohužel to bývá přesně naopak. Banky jsou často ochotny dát lepší sazby novým klientům, než svým stávajícím.
  • Od hypotečního poradce si nechám udělat srovnání a pak si zajdu sám do té nejvýhodnější banky

    Toto řešení není příliš šťastné. Najednou se ocitnete proti bance sami a tak se Vám klidně může stát, že Vám bankéř přihodí do smlouvy nějaké ujednání, poplatek nebo produkt navíc, který Vám úvěr prodraží i když to v první chvíli nepůjde vidět. Dobrý poradce už zná fígle bankéřů a dokáže tyhle věci klientům pohlídat.
  • Hypotéku mi nabízeli i v realitní kanceláři

    Tady nesmíte zapomenout, že každá realitní kancelář zastupuje hlavně prodejce nemovitosti. Snahou tak bude, abyste úvěr získali za jakýchkoliv podmínek, aby nemovitost prodali. Kupující by měl mít vždy svého hypotečního poradce, stavebního technika a právníka nezávislého na realitní kanceláři.
  • Hypoteční makléři pracují zdarma

    Veškeré moje služby jsou pro klienty zdarma, to však neznamená, že nejsem za svoji práci zaplacen. Moji odměnou je provize od banky, kterou dostanu následně po podepsání smlouvy o úvěru. Od všech bank mám odměnu stejnou, takže moje doporučení banky vychází z aktuálních potřeb klientů.