Hypotéka na družstevní byt

Družstevní bydlení v posledních letech zažilo svou renesanci. Byty v družstevním vlastnictví jsou totiž dostupnější než ty v osobním vlastnictví. Jak je ale financovat a jaká specifika má hypotéka na družstevní byt? Podívejme se na to, jaké možnosti se vám nabízejí.

Co se skrývá pod pojmem „družstevní vlastnictví”?

Družstevní vlastnictví bytů spočívá v tom, že jejich vlastníkem je bytové družstvo. Bytové družstvo je společenství osob a je založeno za účelem zajištění bytových potřeb svých členů. V praxi to znamená, že vy, jako jednotlivec (neboli družstevník), jste členem daného bytového družstva. V tomto případě si nekupujete by, ale kupujete si členský podíl v družstvu. Ale nebojte, tady nezůstanete jen se smlouvou. Družstvo vám za to totiž přenechá byt k užívání. Byt je sice „váš”, jako družstevník jste ale v postavení nájemce.

Už víte, že na družstevní byt dosáhnete jednodušeji. Ale jak je to u všeho, všechno má svoje výhody a nevýhody. Vzhledem k tomu, že vám družstevní byt ve skutečnosti nepatří, nemůžete ho sami ze své vůle zastavit, ručit jím, ani ho prodat. Můžete pouze převést družstevní podíl na potenciálního kupujícího. Pozor ale, není to jen tak, protože smlouvu o převodu podílu musí družstvo schválit. Družstvo také může omezit byty stanovami, například může zakázat členství právnickým osobám nebo cizincům bez trvalého pobytu v ČR.

Možnosti financování družstevního bytu

Pokud nemáte na účtu celou částku na financování družstevního bytu, můžete zkusit některou z možností níže.

• Předhypoteční úvěr (krátkodobý účelový úvěr)

Tento krátkodobý účelový úvěr (1-2 roky) bez zřízení zástavního práva může být později nahrazen „opravdovou” hypotékou.

• Hypotéka se zástavou jiné nemovitosti

Klasický hypoteční úvěr, kde ovšem musíte zastavit nemovitost jinou než družstevní byt, stejně jako v případě hypotéky bez vlastních úspor.

• Úvěr ze stavebního spoření nebo překlenovací úvěr

Tyto varianty nevyžadují žádné zajištění ručením nebo zástavou. Můžete také narazit na nové možnosti financování, které připomínají hypotéku a vyžadují zástavu.

• Družstevní financování

Tato forma financování a její podmínky závisí na konkrétním bytovém družstvu.

Předhypoteční úvěr aneb „hypotéka bez zástavy”?

Předhypoteční úvěr je zvláštní druh účelového úvěru, používá se tam, kde nemáte pro banku žádnou nemovitost do zástavy k ručení. Zpravidla se nabízejí předhypoteční úvěry v délce 1-2 let, přičemž splácíte pouze úroky, nikoliv jistinu. Tu začnete splácet až s hypotékou, o kterou se žádá až ve chvíli, kdy budete disponovat nemovitostí, kterou můžete dát do zástavy. K tomuto úvěru budete potřebovat písemný příslib družstva o převedení bytu do osobního vlastnictví v termínu splatnosti úvěru, tedy také v horizontu 1-2 let.

Jejich výhodou předhypotečních úvěrů je, že jsou určeny pro konkrétní situaci, ale mají také omezení, a to relativně vysoké úrokové sazby. Proto se většinou nejedná o příliš výhodnou formu financování. Splácením předhypotečních úroků nesplácíte jistinu, tím se celý úvěr prodražuje – je na vás, abyste co nejdříve zajistil/a převod nemovitosti do osobního vlastnictví. Jistina úvěru se začíná zpravidla splácet až s následným hypotečním úvěrem.

U předhypotečního úvěru taky počítejte s vyšší úrokovou sazbou (typicky s navýšením sazby kolem 2 %). Předhypoteční úvěr lze sjednat pouze společně s následným hypotečním úvěrem (tady už bude standardní úroková sazba), nikdy ne jako samostatný produkt.

Po dobu předhypotečního úvěru navíc splácíte pouze úrok a jistinu začnete splácet až v momentě, kdy dojde k překlenutí předhypotečního úvěru na běžnou hypotéku. Pokud by ve stanovené lhůtě nedošlo k nabytí vlastnického práva a převodu na hypotéku, je nutné k zajištění hypotéky použít jinou nemovitost. Pokud se tak nestane, může banka požadovat okamžité splacení celého úvěru kvůli porušení smluvních podmínek.

Jak se předhypotéka ukončí?

Vaše předhypotéka skončí, jakmile získáte nemovitost do osobního vlastnictví. Do katastru nemovitostí se vloží zástavní právo ve prospěch banky, která předhypoteční úvěr splatí hypotečním. Předhypoteční úvěr tím tedy zanikne. V tu chvíli začínáte platit úroky a splátku jistiny hypotečního úvěru.

O předhypoteční úvěr proto žádejte pouze tehdy, pokud jste si stoprocentně jistí, že u vybraného bytu k převodu do osobního vlastnictví dojde nejpozději do slíbeného termínu. Čím dříve se tak stane, tím lépe. Nezbytné je k žádosti o předhypoteční úvěr doložit písemné potvrzení (družstva, obce apod.) o tom, že nemovitost bude možné do dvou let zapsat do katastru nemovitosti a uvalit na ni zástavní právo.

 

Předhypoteční úvěr umí dnes dobře pouze dvě banky. Maximální LTV se pohybuje mezi 80-90 % LTV. Maximální výše předhypotečního úvěru může být až 5 mil Kč.

Hypotéka se zástavou jiné nemovitosti

Hypotéka na družstevní byt není žádným speciálním produktem odlišným od klasického hypotečního úvěru. Hlavním specifikem je, že budete muset poskytnout bance jinou nemovitost jako zástavu. Tato nemovitost nemusí být ve vašem vlastnictví; může to být například nemovitost vašich rodičů. Je možné ručit za hypotéku bytem v osobním vlastnictví, rodinným domem nebo chatou, a není překážkou, že tato nemovitost již slouží jako zástava pro jiný úvěr. V případě, že dojde k převodu družstevního bytu na osobní vlastnictví, bude zástava na jiné nemovitosti zrušena, a budete ručit výhradně vlastním bytem. Zástavní právo automaticky zanikne, jakmile úvěr splatíte.

Jediným omezením, které by vás mohlo omezit na cestě k získání družstevního bytu, je potřeba získat souhlas pro zřízení zástavního práva. Na rozdíl od předhypotečního úvěru budete splácet jak úroky, tak i jistinu od počátku, což z hlediska úrokových sazeb činí tuto možnost nejvýhodnějším řešením. Tento mechanismus platí i v případě, že žádáte o hypotéku bez vlastních úspor.

Pokud máte k dispozici zástavu jiné nemovitosti, umí hypotéku na družstevní byt vyřídit téměř všechny banky. Některé jsou samozřejmě lepší některé horší. LTV se pohybuje až do 100 % (podle hodnoty zastavované nemovitosti), takže nemusíte mít k dispozici ani vlastní zdroje. Maximální hodnota hypotéky není nijak omezena.

Úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr

Financování nákupu družstevního bytu může být realizováno různými způsoby, a jedním z nich je úvěr ze stavebního spoření. Na rozdíl od tradiční hypotéky, při níž se obracíte na banku, budete u této varianty spolupracovat se stavební spořitelnou. Hlavní výhodou tohoto postupu je, že nemusíte zajišťovat úvěr zástavou jiné nemovitosti. Stavební spořitelny nepožadují u takových úvěrů převod do vlastnictví klienta v určitém časovém horizontu jako banky u hypoték. Požadují po čerpání úvěru doložit klientem, že se stal členem družstva, má práva a povinnosti k užívání družstevního bytu. Je však třeba mít na paměti, že úvěr ze stavebního spoření obvykle nedosahuje tak vysokého objemu finančních prostředků jako klasická hypotéka. Je primárně určen pro financování rekonstrukcí a úprav na bytě nebo v domě. Pokud tedy o pořízení družstevního bytu teprve přemýšlíte, začněte si spořit ihned.

V případě, že nestihnete naspořit dostatečnou částku pro požadovaný úvěr ze stavebního spoření, může vám pomoci tzv. překlenovací úvěr. Jeho fungování je podobné předhypotečnímu úvěru. Platby překlenovacího úvěru slouží k postupnému spoření částky, která vám chybí pro získání standardní hypotéky, a také k úhradě úroků. Splácení jistiny nastane až po získání úvěru ze stavebního spoření.

Některé stavební spořitelny nabízejí i variantu úvěru podobného hypotéce. V tomto případě můžete získat úvěr bez nutnosti předchozího stavebního spoření, avšak za předpokladu zajištění zástavou na nemovitosti. Tímto způsobem můžete získat výrazně vyšší částku, než by bylo možné u úvěru ze stavebního spoření.

Maximální výše nezajištěného úvěru může být až 3,5 mil Kč.

Co potřebuji pro získání hypotéky na družstevní byt?

K žádosti o hypoteční úvěr si budete připravovat dokumenty týkající se jak vašich financí, tak financovaného, případně jiné zastavené nemovitosti. Jaké dokumenty budete potřebovat?

Osobní doklady a dokumenty k posouzení finanční situace

• Dva doklady totožnosti (platí pro všechny hypoteční úvěry).
• Doložení příjmů (potvrzení o příjmu zaměstnanců nebo daňové přiznání OSVČ).
• Doložení výdajů (bankovní výpisy za poslední 3 měsíce, ojediněle až 12 měsíců).

Doklady k zastavované nemovitosti

• Výpis z katastru nemovitostí (list vlastnictví).
• Odhad ceny nemovitosti (často připravený přímo bankou).
• Pojistná smlouva na nemovitost (je potřeba sjednat pojištění nemovitosti).

Doklady k financované nemovitosti

• Smlouva (nebo smlouva o smlouvě budoucí) o převodu družstevního podílu.
• Příslib převodu družstevního bytu do osobního vlastnictví v případě, že žádáte o předhypoteční úvěr.

Závěr

Hypotéka na družstevní byt může být výhodným způsobem, jak si splnit sen o vlastním bydlení. Je však důležité zvážit různé možnosti financování a pečlivě se připravit na žádost o hypoteční úvěr. Každá situace je jedinečná, a proto je dobré konzultovat své možnosti s hypotečním specialistou. Konzultace je zdarma.

FAQ: Často kladené otázky

1. Jaké jsou výhody a nevýhody družstevního bydlení?
   Výhody zahrnují nižší kupní cenu nemovitosti, ale nevýhody zahrnují omezenou flexibilitu při zastavění bytu bance.
2. Jaké jsou možnosti financování družstevního bytu?
   Možnosti zahrnují předhypoteční úvěr, hypotéku se zástavou jiné nemovitosti, úvěr ze stavebního spoření a překlenovací úvěr.
3. Jaké dokumenty budu potřebovat k žádosti o hypotéku na družstevní byt?
   Potřebujete osobní doklady, doklady týkající se financované nemovitosti a doklady týkající se zastavované nemovitosti.
4. Jak dlouho trvá schválení hypotéky na družstevní byt?
   Doba schválení se liší v závislosti na bance a složitosti žádosti, ale obvykle to trvá několik týdnů.
5. Mohu si předhypoteční úvěr vzít, pokud mám jen členský podíl v družstvu?
   Ano, ale budete potřebovat písemný příslib převedení bytu do osobního vlastnictví od družstva.