Hypotéka pro OSVČ a podnikatele

Hypotéka pro OSVČ a podnikatele

Pokud jste OSVČ a přemýšlíte nad hypotékou ke koupi domu či rekonstrukci současného bydlení budete mít možná u bank potíže. Získat hypotéku není pro OSVČ tak jednoduché, jak se na první pohled může zdát.

Ve snaze ušetřit na daních a povinných odvodech na zdravotní a sociální pojištění se celá řada podnikatelů uchyluje k  optimalizaci daňového přiznání a vykazuje daleko nižší příjmy, než ve skutečnosti má. Ostatní OSVČ využívají tzv. daňové paušály. Čistý příjem, který vykazuje jejich daňové přiznání, je nižší, než příjem reálný. Těžko se pak v bance vysvětluje, že má člověk ve skutečnosti daleko vyšší příjem a je schopný splácet více, než uvádí daňové přiznání.

Jak OSVČ prokazují příjem?

Aby mohl podnikatel doložit výši svých příjmů, požadují po něm banky nejčastěji daňové přiznání za poslední rok (v některých případech za poslední 2 roky), ze kterého je následně vypočítán čistý příjem žadatele.

Každá banka vypočítává příjem OSVČ na základě jiných tabulek, takže není žádným překvapením, že u první banky Vám může při klasickém výpočtu vyjít příjem 14.500 Kč u druhé na 23.000 Kč a třetí banka Váš příjem ohodnotí na 35.800 Kč. Přitom všechny banky vycházejí ze stejného daňového přiznání.

Daňový paušál

Velká část OSVČ uplatňuje tzv. daňový paušál (40, 60 či 80%). Výsledné příjmy, však často neodpovídají realitě. Pokud má živnostník příjmy 1.000.000 Kč a uplatňuje daňový 80% paušál, tak jeho roční příjmy jsou 200.000 Kč. Po zaplacení odvodů na sociální a zdravotní vychází příjem na nějakých 12.500 Kč měsíčně. Podnikatel by snadno mohl nabýt dojmu, že jeho příjem je nedostatečný a může na hypotéku zapomenout, což mu často potvrdí i bance.

Optimalizované daňové přiznání

Problémy se získáním hypotečního úvěru mívají i OSVČ, kteří neuplatňují daňové paušály, ale provádí tzv. daňovou optimalizaci a své příjmy si v daňovém přiznání příjmy záměrně snižují. Podnikatelé, kteří si takto daňové přiznání upravují, nejsou často pro banky dostatečně bonitní a to i přesto, že jejich reálné příjmy jsou dostatečné.

Co dělat když není příjem dostatečný

Spousta podnikatelů v případě nedostatečného příjmu zbytečně žádá o hypotéku bez dokládání příjmu, nebo podává dodatečné daňové přiznání, aby pro banku navýšily svoje příjmy. Oboje řešení však sebou přináší zbytečně vyšší náklady v podobě úrokové přirážky u bezpříjmové hypotéky nebo vyššího daňového zatížení a odvodů na sociální a zdravotní pojištění v případě úpravy daňového přiznání. Navíc se ještě můžete dostat do problémů s finančním úřadem. V krajním případě se můžete dostat i do střetu se zákonem, kdyby banka dodatečné daňové přiznání posoudila jako úvěrový podvod.

Alternativní možnosti výpočtu příjmu

Podnikatelé mají přitom několik možností jak legální cestou získat hypoteční úvěr i při současném daňovém přiznání. Stačí jenom vědět do jaké banky zajít.

1) Obratový výpočet – Při této možnosti banka vezme daňové přiznání a vezme z něho určité procento z obratu 15 – 30% (podle banky). Pokud má živnostník příjmy 1.000.000 Kč, tak nyní banka vezme z toho 30% a počítá to jako jeho příjem. Roční příjem podnikatele je najednou 300.000 Kč. Po přepočtu bude jeho příjem dělat 25.000 Kč měsíčně. To je dvojnásobek oproti původnímu výpočtu, kdy příjem vycházel na 12.500 Kč.

Povolání jako advokáti, daňový poradci, lékaři, architekti a další svobodná povolání, mají trochu privilegií. Mohou příjem také prokázat z obratu a navíc je jim uznáno až 50% z těchto příjmů.

2) Paušálový výpočet – U tohoto typu výpočtu vezme banka opět Vaše celkové příjmy a podle typu paušálu vaše příjmy přepočítá. Pokud uplatňujete 80% paušál, byly by Vaše příjmy pro banku 38.889 Kč, při 60% paušálu 45.833 Kč a při 40% paušálu dokonce až 56.667 Kč

Všimněte si tak, že zatímco u klasického výpočtu byste u jedné banky s příjmy 12.500 Kč nemohl na hypotéku ani pomyslet u druhé banka dosahují Vaše příjmy až 56.667 Kč a dosáhl byste klidně na úvěr ve výši 4.500.000 Kč.

Refinancování

V případě refinancování úvěru je celá situace podstatně jednoduší. Některým bankám stačí jen náhled do registru, kde zjistí, že jste předchozí splátky platili řádně a včas a nebudou Váš příjem vyžadovat vůbec. K tomu můžete získat ještě další neúčelové peníze a to až 20% z úvěru stále bez nutnosti dokládat daňové přiznání.

Závěr

Pokud jako OSVČ uvažujete o hypotéce a chcete vědět, kolik Vám banka půjčí, měli byste v dostatečném předstihu kontaktovat zkušeného hypotečního poradce, který Vám pomůže zh odnotit Vaši situaci a vybrat vhodnou banku. Nebudete tak muset upravovat své daňové přiznání a platit tak zbytečně vyšší daně. V případě, že Vás zajímají další informace ohledně hypoték, stáhněte si můj E-book: Průvodce hypotékou (níže), nebo mi pošlete Vaše daňové přiznání na mail: poradce@martinstratil.cz a já Vám spočítám, na jaký úvěr můžete dosáhnout.

Určitě je ještě dobré zmínit, že minimální doba, kterou by měla OSVČ podnikat, aby získala hypotéku, je 6 měsíců. Většina bank však vyžaduje, aby podnikatelská činnost trvala nepřetržitě alespoň 12 měsíců (některé banky dokonce 24 měsíců). Daňové přiznání taky nesmí být ve ztrátě.